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管理委託契約

新しく理事会役員になられた方や日頃疑問に思われている方のご質問と回答を記載いたします。

管理委託契約は管理組合の運営管理を左右する重要な
業務内容を規定したものです。即ち、管理委託契約書
に記述されていない業務は管理会社としての債権債務
業務ではありません。
管理組合は管理会社との債権債務業務を明らかにして
管理委託契約書を整備することが重要です。

先ずは、5つの質問をご紹介します。

 1.標準管理委託契約書とは、どのようなものですか。

 2.特定承継人は、どのような責任を負いますか。               (NEW)

 3.先取特権とは、どのような権利ですか。                  (NEW)

 4.管理会社が行う業務範囲はどのように考えればいいでしょう。        (NEW) 

 5.管理業者とトラブルが発生した場合、どこに相談すればよいでしょうか。     (NEW)

 

Q:標準管理委託契約書とは、どのようなものですか。

A:標準管理委託契約書は、平成15年に改訂され、正式名を「マンション標準管理委託契約書」と
  いいます(その後も平成21年に一部改訂が行われました)。これはマンションの管理委託
  契約に係る標準的な管理委託契約書として住宅宅地審議会の答申を経て、管理組合と管理業
  者が管理委託契約を締結する際の指針として活用するよう国土交通省が公表したものです。
  これはあくまでも標準形であり、実際の契約に当たっては、それぞれのマンションの状況に
  応じ、適宜修正して活用することとなります。 

Q:特定承継人は、どのような責任を負いますか。

A:区分所有法第8条では、区分所有者が共用部分、建物の敷地もしくは共用部分以外の建物
  の付属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約もしくは集会の決議に基づ
  き他の区分所有者に対して有する債権(法7条1項前段)、管理者がその職務を行うにつ
  いて区分所有者に対して有する債権(同項後段)、管理組合法人がその業務を行うにつき
  区分所有者に対して有する債権(同項後段)は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対
  しても行うことができると定めています。
  この規定は、これらの債務の支払を確保するという趣旨のものですが、区分所有者団体の
  構成員の地位がその財産上の持分も含め区分所有権の移転に伴って移転することの反映で
  あるともいわれています。
  たとえば、管理費を滞納している区分所有者が第三者に売買によって区分所有権を売り渡
  した場合にその区分所有権を取得した者も滞納管理費の債務を負担するということです。
  さらに、競売によって区分所有権を取得した者も特定承継人として、過去の滞納管理費等
  の支払い義務を負うとした裁判例(東京地裁平成9年6月26日)があります。 

Q:先取特権とは、どのような権利ですか。 

A:区分所有法では、「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の
  付属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき
  他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた
  動産の上に先取特権を有する。」(7条)としています。債務者である区分所有者が任意
  に債務を弁済してくれないときにその区分所有権などに限定してそれを強制的に換価し、
  優先的に弁済を受けることによって、区分所有者の債務を確実に履行させようとするもの
  です。
   すなわち、区分所有者は、共用部分やその共有に属する敷地または附属施設を共同して
  維持管理する立場にあるから、適正な維持管理を図る見地から、そのために要する経費に
  関する区分所有者間の債権は、特に保護する必要があります。
  そこで、共同管理のための経費として支払うべき金銭等の支払債権につき、広く民法30
  3条に定める先取特権が及ぶこととするため、「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分
  以外の建物の付属施設につき有する債権」に加えて、「規約若しくは集会の決議に基づき
  有する債権」についても、この先取り特権を有することにしています。  

Q:管理会社が行う業務範囲はどのように考えればいいでしょうか。 

A:マンション管理適正化法では、契約をめぐるトラブル回避等のため、重要事項の説明や契
  約成立時の書面の交付をマンション管理業者に義務付けています。 また、「マンション
  標準管理委託契約書」が契約成立時の書面を交付する場合の指針として、発表されていま
  す。マンション標準管理委託契約書には、定額管理委託費の額のほかその内訳を表示して
  おり、管理業者が行う業務の内容も別表により表示しています。
  マンション管理標準指針では、①委託業務費の明細、②管理会社及びその従業員の管理事
  務の守秘義務、③契約の解除、解約の申入れ、契約の有効期間及び契約の更新について 
  の全ての項目について、標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれていることを標準的
  な対応としています。  

Q:管理業者とトラブルが発生した場合、どこに相談すればよいでしょうか。

A:国土交通大臣は、マンション管理業者の業務改善向上を計ることを目的として、指定法人
  として一般社団法人マンション管理業協会を指定しています。
  又、一般財団法人マンション管理センターは、マンション管理適正化推進センターとして
  国土交通大臣から指定され、マンションの管理に関する苦情の処理のために必要な指導お
  よび助言を行うこととなっています。
  また、 国土交通大臣は、マンション管理業者に対し、マンション管理適正化法等を遵守さ
  せるための指導、勧告等、管理組合からの苦情の解決等の業務を行う団体を指定すること
  とし、社団法人高層住宅管理業協会を指定しています。

 

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