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大規模修繕工事

新しく理事会役員になられた方や日頃疑問に思われている方のご質問と回答を記載いたします。

大規模修繕工事を適正、且つ有効に進めるポイントは
 ①建物を長寿命にする長期修繕計画の見直しを
  図る
 ②理事会を支援する業務推進体制を作る 
 ③競争原理を導入して有効な工事費を計画する
   ④行政の補助金活用で修繕積立金に余裕をもたせる   
   ⑤組合員が納得できるパートナーを選出する
   ⑥次の大規模修繕工事のため竣工図書等を整備する
であると思います。

先ずは、5つの質問をご紹介します。(2021年1月新記載:1~5)

 1.大規模修繕工事はいつ行えばよいのですか。 

   2.大規模修繕工事のための調査・診断はいつ行えばよいですか。

   3.大規模修繕工事を実施するに当たって管理組合の体制はどのようにしたらよい
  ですか。 

 4.大規模修繕工事において調査・診断や修繕設計などを専門家に依頼するにはど 
  うしたらよいですか。

 5.工事の着手前及び工事中に注意することは何ですか。 

Q:大規模修繕工事はいつ行えばよいのですか。

A:大規模修繕工事は、長期修繕計画に定められた時期を目安として行いますが、
      その2年程度前から専門委員会などを設置して体制を整え準備を始めます。
  事前に建物や設備について調査・診断を行い、建物や設備の劣化状況や組合員
  の要望などを把握して改めて修繕工事の要否(実施時期)や実施する内容など
  を判断します。なお、劣化が著しく多額の資金が必要となった場合など、工事
  の前に長期修繕計画を見直して、工事の実施時期(優先順位)や内容を決める
  こともあります。
  「余り傷みがひどくならないうちに」と言われますが実際には大変難しいこと
  で、例えば「何年目だから何の修繕をしなければならない。」と決めつけてし
   まうことはできません。修繕の時期は、次の要因により、個々のマンションに
  より異なります。
   ①立地条件:塩害を受ける海浜、強い風雨を受ける高台、交通量の多い幹線
    道路沿 いなどマンションの環境
   ②日常的な維持管理:日頃の点検や経常的な修繕工事が実施されているか否か
   参考:国土交通省のマンション総合調査(平成15年度)によると、修繕の
      時期は、鉄部塗装は5~6年、外壁塗装工事及び屋根防水工事は9年
      ~12年、給排水管工事は21~25年の経年が多くなっています。

Q:大規模修繕工事のための調査・診断はいつ行えばよいですか。 

A:調査・診断は、長期修繕計画において大規模修繕工事を予定している時期の2年程
  度前に行います。マンションの規模や劣化の状況などによって異なりますが、調査
  診断、修繕計画・設計、工事費の見積り・施工会社の選定、資金の調達そして総会
  における決議など、着工までには2年間程度は必要と考えられるためです。
  調査・診断は、修繕工事を行う部位・範囲や仕様などを具体的に決め修繕設計を行
  うためのものですので、劣化状況に応じて、目視等によるものから非破壊試験等に
  よる詳細なもの、さらに局部破壊試験を伴う精密なものまで行なわれることがあり
  ます。  


Q:大規模修繕工事を実施するに当たって管理組合の体制はどのようにしたらよい
  ですか。 

A:大規模修繕工事を実施するには、工事の内容、施工会社の選定、資金計画など
  様々なことを検討しなければなりません。これらを検討し、組合員の合意を得
  ていくには専門的な知識と2年程度の期間が必要なため、マンションの規模に
  よりますが理事会の諮問機関として大規模修繕工事の実施に関して検討を行う
  「専門委員会」を設置することが必要と考えられます。
  大規模修繕工事の実施の検討にあたって、まず、「専門委員会」の設置と併せ
  て調査・診断や修繕設計の実施について管理組合の総会で承認を得ます。専門
  委員会に委員会においては、大規模修繕工事の必要性、実施すべき工事の内容
  ・実施時期・工事費とその資金計画、施工会社の選定などについて検討し、結
  果を理事会に答申します。そして、総会で決議を得た後に施工会社等との契約
  を行い、工事に着手するのが一般的な流れです。
  専門委員会のメンバーは、組合員の中から経験や関心のある方や建築、金融、
  法務等の関係する専門知識を持っている方の参加を募り、組織することが考え
  られます。
  なお、専門委員会の設置にあたっては、理事会の諮問を受けた検討機関として
  の位置付けを明確にして、運営細則を定めておくことが望まれます。
  また、管理組合として準備段階から想定される問題点等について居住者に説明
  しておくとともに、工事の実施前に説明会を開催するなど、十分な情報提供に
  配慮する必要があります。 

Q:大規模修繕工事において調査・診断や修繕設計などを専門家に依頼するにはど 
  うしたらよいですか。
A:専門家から適正な見積りを提出してもらうためには、管理組合の意向を正確に
  伝える必要があります。このため管理組合内で委託する内容と条件を整理しな
  ければなりません。内容や条件が整理できない場合は、事前に専門家のアドバ
   イスを求めることも重要です。

  調査・診断や修繕設計(設計図、仕様書、数量計算書、工事費内訳書の作成等)
  は、専門家に依頼しますが、一般的に次の方法が採られます。

   ①設計監理方式:建築士事務所、管理会社等の専門家に、調査・診断、修繕設
    計、施工会社選定の助言、工事監理を委託し、施工は別途施工会社と契約す
    る方式です。契約の手間はかかるが、施工を第三者がチェックするので管理
    組合としては安心して進められます。
   ②責任施工方式:調査・診断から修繕設計、施工までのすべてを1社の施工会
    社と契約する方式です。信頼できる施工会社の選定方法と工事監理の体制が
    課題となります。 

Q:工事の着手前及び工事中に注意することは何ですか。
A:工事期間中は足場の設置や資材の搬出入などにより居住者の生活に不便を生じ
  たり、騒音などにより近隣に迷惑がかかったりすることもありますので、きめ
  細やかな対応が必要です。 
  施工会社が修繕工事を具体的にどう進めていくかを検討し、その内容を確認す
  るために施工計画書を作成します。管理組合はその提示を受けて承認すること
  になります。
  施工計画書には、次のような内容が記載されます。
   ①工事の工程
   ②仮設計画
   ③工事用道路、駐車、仮排水
   ④樹木、芝生の養生
   ⑤住民の安全確保
   ⑥防災及び緊急時の体制
   ⑦交通安全及び防犯対策
   ⑧施工要領(使用材料・施工方法・作業中止をする場合)
  また、上記に係る監督官庁への報告等は次のとおりです(通常は施工会社が行
  います)。
   ①足場の設置:労働基準監督署
   ②公道路の使用、掘削:警察署
   ③アスファルト熔解釜の使用:消防署
   ④防犯・パトロールの強化:最寄りの派出所
   ⑤その他
    ・アスベスト含有建築材料の有無の確認
    ・省エネ法の届出(対象となる規模の場合)
  その他、工事を円滑に進めるために、工事説明会(居住者等の内部向け、必要
  に応じ近隣等の外部向け)を開催することが望まれます。また、工事期間中は、
  全体の工事工程とともに、例えば1週間単位の工事の内容を掲示する等、居住者
  に対して広報を積極的に行い、工事に対する理解を得ることが大切です。 

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