大規模修繕工事

Ｑ：大規模修繕工事を実施するに当たって、管理組合体制は どうしたらよいですか?
Ａ：大規模修繕工事を実施するには、工事の内容、施工会社の選定、資金計画など様々なことを検討しなければなりません。これらを検討し、組合員の合意を得ていくには専門的な知識と２年程度の期間が必要なため、マンションの規模によりますが理事会の諮問機関として大規模修繕工事の実施に関して検討を行う「専門委員会」を設置することが必要と考えられます。
　大規模修繕工事の実施の検討にあたって、まず、「専門委員会」の設置と併せて調査・診断や修繕設計の実施について、管理組合の総会で承認を得ます。専門委員会においては、大規模修繕工事の必要性、実施すべき工事の内容・実施時期・工事費とその資金計画、施工会社の選定などについて検討し、結果を理事会に答申します。そして、総会で決議を得た後に施工会社等との契約を行い工事に着手するのが一般的な流れです。
専門委員会のメンバーは、組合員の中から経験や関心のある方や建築、金融、法務等の関係する専門知識を持っている方の参加を募り、組織することが考えられます。
なお、専門委員会の設置にあたっては、理事会の諮問を受けた検討機関としての位置付けを明確にして、運営細則を定めておくことが望まれます。
また、管理組合として、準備段階から想定される問題点等について居住者に説明しておくとともに、工事の実施前に説明会を開催するなど、十分な情報提供に配慮する必要があります。

Ｑ： 改修工事の検討に際し、参考になる資料はありませんか？大規模修繕工事のため
     の調査・診断はいつ行えばよいですか？

Ａ： 経年に伴い、区分所有者からの要望などに応じて、建物・設備の性能・機能を向 
    上させる改修工事の検討を行うことが望まれます。検討に当たっては、「改修によ
    るマンションの再生手法に関するマニュアル」、「マンション耐震化マニュアル」
    などを参考にしてください。なお、その実現に向けては、
      ①一時金を徴収する、
      ②金融機関から融資を受ける、
      ③長期修繕計画に改修工事の項目を設定して必要な推定修繕工事費を計上し、修繕
         積立金を増額するなどの対応が必要となります。

    改修工事に参考となる資料としては次に掲げるものなどがあります。
　　①改修　「改修によるﾏﾝｼｮﾝの再生手法に関するﾏﾆｭｱﾙ」（平成16年国土交通省
　　　　　　　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manseitatekae.html
　　②耐震　「マンション耐震化マニュアル」（平成19年6月　国土交通省）
　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi.html♯mansyonseisaku
　　③省ｴﾈﾙｷﾞｰ「ｴﾈﾙｷﾞｰの使用の合理化に関する法律」の改正（平成18年4月施行）
　　　　　　　　「住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する建築主等及び特定建　
　　　　　　　　築物の所有者の判断の基準」（平成18年3月改正　平成18年経済産
　　　　　　　　業省・国土交通省告示第３号）
　　　　　　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/syouene/syouene.html
　　④バリアフリー　「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」　
　　　　　　　　　　　（平成18年12月施行）
　　　http://www.mlit.go.jp/houritsuan/164-9/03.pdf
　　　　　　　　　　　「長寿社会対応住宅設計指針」（平成7年6月　国土交通省）
　　　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/sisin01.html
　　⑤防犯（セキュリティ）　「共同住宅に係る防犯上の留意事項及び防犯に配慮し
　　　　　　　　　　た共同住宅に係る設計指針」（平成18年4月改正　国土交通省）
　　　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/07/070420/02.pdf
　　⑥ Ｉ Ｔ（情報通信技術）　「インターネットアクセスの円滑化に向けた共同住
　　　　　　　　　　　　　　　　宅情報化標準」（平成14年7月　国土交通省）
　　　　　　　　　　　　　　　  「既存共同住宅のインターネット接続環境の整備に
　　　　　　　　　　　　　　　　係る合意形成マニュアル」（同上）
　　　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/accessmanual.html
　　　　　　　　　　　　　　　 「既存共同住宅のインターネット接続環境の整備に
                                             係る技術指針」（同上）

 

Ｑ：大規模修繕工事のための調査・診断はいつ行えばよいですか？ 
Ａ：調査・診断は、長期修繕計画において大規模修繕工事を予定している時期の２年程
    度前に行います。
　マンションの規模や劣化の状況などによって異なりますが、調査・診断、修繕計画・
   設計、工事費の見積り・施工会社の選定、資金の調達そして総会における決議など、
   着工までには２年間程度は必要と考えられるためです。
　調査・診断は、修繕工事を行う部位・範囲や仕様などを具体的に決め修繕設計を行う
   ためのものですので、劣化状況に応じて、目視等によるものから非破壊試験等による
   詳細なもの、更に局部破壊試験を伴う精密なものまで行なわれることがあります。 　　　

    長期修繕計画は、将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、
    概算の費用を定め、そのために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にし、これ
    らをあらかじめ合意して管理組合内で共有しておくことを目的としています。
    したがって、計画修繕工事の実施は、長期修繕計画において設定された時期を目安
    として２年程度前から検討を始め、その基本計画の検討に当たって、専門家に依頼
    して、建物・設備の状況、修繕等の履歴などの調査・診断を行い、その結果に基づ
    いて、その内容や時期等を判断します。

    【参考】詳しくは、「マンション管理組合のための点検、調査・診断のすすめ方」
      (財)マンション管理センター発行）をご覧ください。

Ｑ： 管理会社から長期修繕計画を基の大規模修繕工事を提案通り実施すべきですか？
Ａ： 長期修繕計画は、将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時
    期、概算の費用を定め、そのために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にし、 
    これらをあらかじめ合意して管理組合内で共有しておくことを目的としています。
    したがって、計画修繕工事の実施は、長期修繕計画において設定された時期を目安
    として２年程度前から検討を始め、その基本計画の検討に当たって、専門家に依頼
    して、建物・設備の状況、修繕等の履歴などの調査・診断を行い、その結果に基づ
    いて、その内容や時期等を判断します。
     【参考】詳しくは、「マンション管理組合のための点検、調査・診断のすすめ方」
       (財)マンション管理センター発行）をご覧ください。

Ｑ： 保管する設計図書とは具体的にどのようなものですか？
Ａ： マンション管理適正化法の施行により、平成13年８月以降に建設工事が完了した
     マンションでは、その専有部分が最初に分譲されたときから１年以内に、売主から
     仕様書、平面図、構造計算書などの設計図書（注）が引き渡されていますので、組
     合員等が閲覧できる状態で大切に保管します。適用前で設計図書が揃っていない場
     合は、売主に問い合せて入手するようにしてください。売主にも保管されていない
     場合は、修繕工事の際に必要な図面を作成することをご検討ください。
　  また、敷地の測量図、確認通知書（確認済証）等の法令関係書類、販売のパンフレ
     ットなども同様に保管しておくことが望まれます。
     なお、図面は、閲覧による傷みや貸出しによる紛失を防ぐために、コピーや電子デ
     ータ化（ＣＤなど）することが望まれます。
     参考：1)マンションの管理の適正化の推進に関する法律第103条
　　　　　（設計図書の交付）、管理適正化施行規則第102条
              2)マンション標準管理規約第32条（業務）第五号、関係コメント⑤
　　　     3)マンション管理標準指針・コメント（設計図書の保管・閲覧）
                （注）設計図書（管理適正化施行規則第102条）
　　　        工事が完了した時点の建物及びその附属施設（駐車場、公園、緑地
　　　        及び広場並びに電気設備及び機会設備を含む。）
　　　     1）付近見取図
　　     　2）配置図
　　     　3）仕様書（仕上げ表を含む。）
　　　     4）各階平面図
　　　     5）二面以上の立面図
　　　     6）断面図又は矩計図
　　　     7）基礎伏図
　　　     8）各階床伏図
　　　     9）小屋伏図
　　　   10）構造詳細図
　　　   11）構造計算書