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大規模修繕工事

 新しく理事会役員になられた方や日頃疑問に思われている方のご質問と回答を記載いたします。

大規模修繕工事を適正、且つ有効に進めるポイントは
 ①建物を長寿命にする長期修繕計画の見直しを図る
 ②理事会を支援する業務推進体制を作る 
 ③競争原理を導入して有効な工事費を計画する
   ④行政の補助金活用で修繕積立金に余裕をもたせる     ⑤組合員が納得できるパートナーを選出する
   ⑥次の大規模修繕工事のため竣工図書等を整備する
であると思います。

先ずは、5つの質問をご紹介します。

 1.大規模修繕工事を実施するに当たって、管理組合の体制はどのようにしたらよいですか。

 2.大規模修繕工事調査・診断や修繕設計等を専門家に依頼するにはどうしたらよいですか。

 3.大規模修繕工事の資金が不足している場合はどうすればよいですか。

 4.工事の着手前及び工事中に注意することは何ですか。

 5.工事の完了時及び完了後はどんなことに注意すればよいですか。

Q:大規模修繕工事を実施するに当たって、管理組合の体制はどのようにしたらよいですか。

A:大規模修繕工事を実施するには、工事の内容、施工会社の選定、資金計画など様々なこと
  を検討しなければなりません。これらを検討し、組合員の合意を得ていくには専門的な知
  識と2年程度の期間が必要なため、マンションの規模によりますが理事会の諮問機関とし
  て大規模修繕工事の実施に関して検討を行う「専門委員会」を設置することが必要と考え
  られます。
  大規模修繕工事の実施の検討にあたって、先ず「専門委員会」の設置と併せて調査・診断
  や修繕設計の実施について、管理組合の総会で承認を得ます。専門委員会においては、大
  規模修繕工事の必要性、実施すべき工事の内容・実施時期・工事費とその資金計画、施工
  会社の選定などについて検討し、結果を理事会に答申します。そして、総会で決議を得た
  後に、施工会社等との契約を行い、工事に着手するのが一般的な流れです。
  専門委員会のメンバーは、組合員の中から経験や関心のある方や建築、金融、法務等の関
  係する専門知識を持っている方の参加を募り、組織することが考えられます。
  尚、専門委員会の設置にあたっては、理事会の諮問を受けた検討機関としての位置付けを
  明確にして、運営細則を定めておくことが望まれます。
  又、管理組合として、準備段階から想定される問題点等について居住者に説明しておくと
  ともに工事の実施前に説明会を開催する等、十分な情報提供に配慮する必要があります。

Q:大規模修繕工事調査・診断や修繕設計等を専門家に依頼するにはどうしたらよいですか。

A:専門家から適正な見積りを提出してもらうためには、管理組合の意向を正確に伝える必要
  があります。このため管理組合内で委託する内容と条件を整理しなければなりません。内
  容や条件が整理できない場合は、事前に専門家のアドバイスを求めることも重要です。

  調査・診断や修繕設計(設計図、仕様書、数量計算書、工事費内訳書の作成等)は、専門
  家に依頼しますが、一般的に次の方法が採られます。
   ①設計監理方式:建築士事務所、管理会社等の専門家に、調査・診断、修繕設計、施工
    会社選定の助言、工事監理を委託し、施工は別途施工会社と契約する方式です。契約
    の手間はかかるが、施工を第三者がチェックするので管理組合としては安心して進め
    られます。
   ②責任施工方式:調査・診断から修繕設計、施工までのすべてを1社の施工会社と契約
    する方式です。信頼できる施工会社の選定方法と工事監理の体制が課題となります。

Q:大規模修繕工事の資金が不足している場合はどうすればよいですか。

A:大規模修繕工事にあたって資金が不足する場合の対処には、
   ①区分所有者から一時金を徴収する
   ②金融機関から融資を受ける
   ③これらを併用するの3通りがあります。
  なお、修繕工事に優先順位をつけ、資金に応じた修繕だけとする、資金が十分になるまで
  修繕を先送りするという方法もありますが劣化が進捗するなど望ましくありません。いう
  までもなく、長期修繕計画に基づいた修繕積立金の額を積み立て、資金の準備をしておく
  ことが必要です。

  一時金の徴収や融資は、各区分所有者の事情を踏まえ十分に検討することが必要です。
  負担額が少額であれば一時金でもよいという場合もあるでしょうが、金額が大きくなると
  融資を検討することも必要となるでしょう。融資を受けた場合でも、返済金が通常の積立
  金に上乗せされて負担が増加しますので、一時金と借入金のバランスよい併用をご検討く
  ださい。
  融資は、住宅金融支援機構にマンション共用部分リフォーム融資があり、一定の条件を満
  たせば法人でなくても管理組合として融資が受けられます。制度の詳細は、住宅金融支援
  機構のホームページを閲覧するか、窓口に問い合わせてパンフレットなどを入手してくだ
  さい。また、同様の制度がある民間金融機関もあります。
  一時金を徴収する場合の各戸の負担額は、管理規約の修繕積立金の負担割合の定めにより
  ますが、一般的には専有面積按分によるものが多いようです。また、融資を受けた場合の
  返済金の負担額も同様に修繕積立金の負担割合によります。
  参考:(独)住宅金融支援機構のHP(http://www.jhf.go.jp) 

Q:工事の着手前及び工事中に注意することは何ですか。
A:工事期間中は足場の設置や資材の搬出入などにより居住者の生活に不便を生じたり、騒音
  等により近隣に迷惑がかかったりすることもありますので、細やかな対応が必要です。 
  施工会社が修繕工事を具体的にどう進めていくかを検討し、その内容を確認するために施
  工計画書を作成します。管理組合はその提示を受けて、承認することになります。
  施工計画書には、次のような内容が記載されます。
   ①工事の工程
   ②仮設計画
   ③工事用道路、駐車、仮排水
   ④樹木、芝生の養生
   ⑤住民の安全確保
   ⑥防災及び緊急時の体制
   ⑦交通安全及び防犯対策
   ⑧施工要領(使用材料・施工方法・作業中止をする場合)
  また、上記に係る監督官庁への報告等は次のとおりです(通常は施工会社が行います)。
   ①足場の設置:労働基準監督署
   ②公道路の使用、掘削:警察署
   ③アスファルト熔解釜の使用:消防署
   ④防犯・パトロールの強化:最寄りの派出所
   ⑤その他
    ・アスベスト含有建築材料の有無の確認
    ・省エネ法の届出(対象となる規模の場合)
  その他、工事を円滑に進めるために、工事説明会(居住者等の内部向け、必要に応じ近隣
  等の外部向け)を開催することが望まれます。また、工事期間中は、全体の工事工程とと
  もに、例えば1週間単位の工事の内容を掲示する等、居住者に対して広報を積極的に行い
  、工事に対する理解を得ることが大切です。 

Q:工事の完了時及び完了後はどんなことに注意すればよいですか。  
A:工事が予定通りすべて終わった場合、その終了を管理組合として立ち合い検査した上で、
  工事の完了を組合員等の全員に周知させることが必要です。また、「工事完了報告会」も
  開催すべきです。
  「工事完了報告会」は、工事完了までの経過、精算(追加工事等変更の内容と工事費の増
  減)、新しい設備の使用方法や注意点、アフターサービス、定期点検、瑕疵の処理の方法
  等について、組合員等への報告及び説明を行います。また、工事によっては、保証書(防
  水等)の受領します。
  また、施工会社から引き渡された修繕工事の設計図書、保証書などは整理して、既存の書
  類とともに保管することが必要です。 

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