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大規模修繕工事

 新しく理事会役員になられた方や日頃疑問に思われている方のご質問と回答を記載いたします。

大規模修繕工事を適正、且つ有効に進めるポイントは
 ①建物を長寿命にする長期修繕計画の見直しを
  図る
 ②理事会を支援する業務推進体制を作る 
 ③競争原理を導入して有効な工事費を計画する
   ④行政の補助金活用で修繕積立金に余裕をもたせる   
   ⑤組合員が納得できるパートナーを選出する
   ⑥次の大規模修繕工事のため竣工図書等を整備する
であると思います。

先ずは、5つの質問をご紹介します。(1~5:NEW)

 1.大規模修繕工事はいつ行えばよいのですか。 

   2.大規模修繕工事のための調査・診断はいつ行えばよいですか。 

   3.大規模修繕工事の施工会社の選定にはどのような方法がありますか。

 4.大規模修繕工事の見積りの依頼と選定はどのようにすればよいですか。 

 5.大規模修繕工事の施工会社の選定にはどのような方法がありますか。

Q:大規模修繕工事はいつ行えばよいのですか。 

A:大規模修繕工事は、長期修繕計画に定められた時期を目安として行いますが、その
  2年程度前から専門委員会などを設置して体制を整え準備を始めます。事前に建物
  や設備について調査・診断を行い、建物や設備の劣化状況や組合員の要望などを把
  握して、改めて修繕工事の要否(実施時期)や実施する内容などを判断します。
  なお、劣化が著しく多額の資金が必要となった場合など工事の前に長期修繕計画を
  見直して、工事の実施時期(優先順位)や内容を決めることもあります。

  「余り傷みがひどくならないうちに」と言われますが、実際には大変難しいことで
  例えば「何年目だから何の修繕をしなければならない。」と決めつけてしまうこと
  はできません。修繕の時期は、次の要因により個々マンションにより異なります。
  ①立地条件:塩害を受ける海浜、強い風雨を受ける高台、交通量の多い幹線道路沿
    いなどマンションの環境
  ②日常的な維持管理:日頃の点検や経常的な修繕工事が実施されているか否か。
  参考:国土交通省のマンション総合調査(平成15年度)によると、修繕の時期
  は、鉄部塗装は5~6年、外壁塗装工事及び屋根防水工事は9年~12年、給排
  水管工事は21~25年の経年が多くなっています。 

Q:大規模修繕工事のための調査・診断はいつ行えばよいですか。 

A:調査・診断は、長期修繕計画において大規模修繕工事を予定している時期の2年程
  度前に行います。マンションの規模や劣化の状況などによって異なりますが、調査
  診断、修繕計画・設計、工事費の見積り・施工会社の選定、資金の調達そして総会
  における決議など、着工までには2年間程度は必要と考えられるためです。
  調査・診断は、修繕工事を行う部位・範囲や仕様などを具体的に決め修繕設計を行
  うためのものですので、劣化状況に応じて、目視等によるものから非破壊試験等に
  よる詳細なもの、さらに局部破壊試験を伴う精密なものまで行なわれることがあり
  ます。  


Q:大規模修繕工事の施工会社の選定にはどのような方法がありますか。

A:施工会社の選定方法には、特命随意契約、見積り合わせ、指名又は一般競争入札の
  方法があります。どの方法をとるにしても決定までの経過に透明性が強く求められ
  ます。選定経緯を公表して公正を期し、十分な理解を得ることが重要です。また、
  第三者から適正価格であるかどうかチェックや助言を得ることも方法の一つです。
  ①特命随意契約:信頼のおける施工会社1社(新築した建設会社等)を選び契約す
  るものです。調査・診断や修繕設計などを含めて責任施工とすることもあります。
  ②見積り合わせ:あらかじめ募集方法、参加資格、選定基準を定め、候補として選
  んだ複数社に対して、工事のすすめ方、内容、費用などのヒアリング等を行い、最
  も適当と考えられる施工会社を選考するものです。
  ③競争入札は、広く一般又は指名した複数社に対して、修繕設計図書の提示、現場
  説明・質疑応答を行って入札を行い、最低価格の施工会社と契約するものです。  

Q:大規模修繕工事の見積りの依頼と選定はどのようにすればよいですか。 
A:施工会社の選定を「見積り合わせ方式」により行う場合、統一した見積条件を明示
  して、各社から提出される見積書の比較検討が容易にできるようにしなければなり
  ません。したがって、修繕設計に基づき、施工会社に次の資料を提示し、現場説明
  会を行います。
  ①修繕工事設計図:修繕する工事内容、範囲
  ②修繕工事仕様書:足場等仮設の方法、下地処理の方法、仕上材料の種類・量・塗
   布方法等の明示
  ③数量計算書:工事対象数量
  ④見積要領書:契約の方法、工事期間、工事費の支払方法、検査・立会方法など 
  次に、一社ずつを呼び、見積内容の補足説明を聞いたり、疑問点を確認したり、ヒ
  アリングを行います。そして、選定基準に基づき最も適当と考えられる相手方を選
  定します。
  これらは、専門知識を必要とし、手間もかかりますので、建築士事務所や管理会社
  などの専門家の協力を得て進めるのが一般的です。
  選定基準としては、単に見積り金額が安価というのではなく、施工実績と信頼性が
  重要であり、工事費(数量、単価)の妥当性、施工計画、施工管理体制、実績、技
  術資格者数、経営状況、アフターサービスなど多岐にわたる要素を加味することが
  大切です。

Q:大規模修繕工事の契約はどのようにしてすすめたらよいですか。   
A:総会の決議を経て管理組合と施工会社との間で工事請負契約書を取り交わします。
  これに合わせて、必要に応じて工事監理者を設置する方法があります。契約の内容
  については、専門家などの助言をもらいながら決めることが望ましいでしょう。
  工事の発注方式には、分離発注方式と一括発注方式があります。また設計監理者や
  工事監理者の設置に関しては、設計監理方式と責任施工方式があります。
  1.分離発注方式: それぞれの単一の修繕工事(外壁塗装、屋根防水等)を、そ
    れぞれの専門業者と契約するものです。同時期に実施する場合は、修繕工事相
    互間の調整を行う必要があります。施工会社とは別に設計監理者を設置したと
    きは「設計監理方式」とも言います。
  2.一括発注方式: 各種の修繕工事を一括して1社の施工会社に行わせるもので
    す。設計監理者を設置しないときは「設計施工方式」とも言います。
    工事請負契約締結では、次のような書類を取り交わします。
    ①工事請負契約書: 
     a.契約書本文; 契約の基本的事項の明示で、工事名、発注者名、請負
       社名、工事場所、工事の内容、工期、引渡の時期、工事代金の額、工
       事代金の支払い方法などが記載されます。 
     b.工事請負契約書約款; 互いの履行すべき事項を定めたものです。
     c.設計図書; 修繕工事の設計図、仕様書、現場説明書、質疑応答書等。
    ②工事費内訳書: 設計図書等に基づき工事項目毎の工事費を記載したもの。
    ③工事工程表: 工事項目ごとに示す、着工から完了までの日程表。 

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