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エレベーター

新しく理事会役員になられた方や日頃疑問に思われている方のご質問と回答を記載いたします。

エレベーターの更新は今後直面すると思われる2つの
「老い=建物と居住者」を考慮に入れ、人に優しいエレベーター更新を採用されては如何でしょうか?
車椅子対応やユニバーサルデザイン対応を施した更新
は居住者が喜ぶ設備になるのではないでしょうか。

 

Q:エレベーター維持及び運行管理の安全性を確保する指針となるものはありますか?

A:国土交通省は、エレベーター等の安全性を維持するために、その所有者・管理者が
  参考とすべき、「昇降機の適切な維持管理に関する指針」及び「エレベーター保守
  ・点検業務標準契約書」を作成し、発表(平成28年2月19日)しました。

Q:エレベーターの保守契約で、POG及びFMとはどのような意味ですか?

A:エレベーター(昇降機)の点検は、建築基準法の規定によるほか、各部位の点検
  は日本工業規格(JIS A 4302)の昇降機検査基準や(財)日本建築設備・昇降機セ
  ンターが定める「昇降機定期検査業務基準書」に基づいて行われます。
  POG(Parts Oil Grease)契約は、一定の消耗部品付契約の
  ことで、定期点検と管理仕様範囲内の消耗品は含くまれますが、それ以外の部品
  の取替え及び修理は、原則として別料金となる契約方式です。
  FM(Full Meaintenance)契約は、一般的に昇降機器の部品
  の取替え、機器の修理を状況に合わせて行うことを内容とした契約のことで、P
  OG契約よりも契約金額が高くなりますが、予算が立てやすい契約方式といえま
  す。それぞれの契約方式にメリット、デメリットがありますので、保守会社等と
  の保守契約にあたっては、内容を十分検討した上で行う必要があります。 

Q:エレベーターの更新時期はいつですか?

A:エレベーターの寿命は、使用頻度やメンテナンス状態などによって変わりますの
  で一概には言えませんが、法定償却耐用年数(税法上)は17年、社団法人 建築・
  設備維持保全推進協会(BELCA)のLCC(ライフ・サイクル・コスト)評価指針によ
  る計画耐用年数は25年、と定められています。また、ごく一般的にはエレベー
  ターの更新(リニューアル)時期は25年~30年が一つの目安といわれています。
  又、エレベーター製造メーカー各社が、本体製造中止後、おおむね25年以上経過
  した機種
  について“部品供給を停止する“と発表しています。

Q:エレベーター更新工事はどのようなものがありますか?

A:更新工事には3つの方法があります。
  ①全撤去新設リニューアルは建物からエレベーターの全構成機器を撤去し、すべ
   ての部品を最新機種等に取り替える工法です。エレベーターシャフトの大きさ
   を変更(寸法の大幅変更)する場合は、この工法を採用する必要があります。

         この方式の工事は、工期(約1ヶ月)が長いことから、一般的には建物全体のリニ
   ューアル工事に付随して行われることが多い工事形態です。工事内容は、エレ
   ベーター本体工事にとどまらず、建築関連工事及び電気設備工事が付随して行
   われ、エレベーター本体工事に比べて、付随する建築関連工事・電気設備工事
   が大きなウェィトを占める工事となっており、
建築確認申請の届出が必要にな
   ります。
  ②準撤去リニューアルは、
建物に固定されているマシンビーム、カウンターウェ
   ィト、ガイドレール、乗場の三方枠等の機器は、再使用・活用し、巻上げ機、
   制御版、ロープ、カゴ、乗場扉等を最新機種に取り替える工法です。
   この方式の工事は、建物の躯体に取り付いた機器を外すことなく行うため、工
   期(15日~20日程度)が比較的短く、一般的には、エレベーターが複数台ある
   場合に用いられることが多い工事形態です。工事内容は、エレベーター本体工
   事以外の関連工事が少ない一方で、エレベーター関連部品がオーダー品となる
   場合が多く、本体の工事代が高くなる傾向があります。この方式の工事も手続
   き上は、全撤去新設工事と同じく、建築確認申請の届出が必要になります。
  ③制御リニューアルは、制御改修(インバーター制御)、カゴ改修(インジケーター
   関連)、乗場改修等、部分的に経年劣化した部品を主に取り替える工法です。
   この方式の工事は、施工主のニーズやエレベーターの状態に合わせて交換する
   部品を最小限に抑えることができるので、工事期間は短期間で済みます。
   一般的にエレベーターが1台しかない場合は最も多くこの工法が採用されます。
   尚、この工事に建築確認申請の必要はありません。

Q:エレベーターの既存不適格とは何ですか?
A:現時点で存在している建築物は建設された当時の法令に基づいて建築されるため、
  建築基準法が改正されると新しい法規に適合しない(既存不適格)ことがありま
  す。平成21年9月、エレベーターの安全に係る技術基準の見直しが行われ、建築
  基準法施行規則や建築基準法施行令の一部改正が行われました。
   ①戸開走行保護装置の設置義務付け
   ②地震時等管制運転装置の設置義務付け
   ③安全に係る技術基準の明確化

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