長期修繕計画

Ｑ： 長期修繕計画は何のために作成するのですか？

Ａ： 「長期修繕計画作成ガイドライン」（国土交通省）において、次のとおり示され
      ています。
     〔長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的〕
　     マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切
        な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上
        を図る改修工事を行うことも望まれます。
　     そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づ
        いて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。
　       ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用
             等を明確にする
　       ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする
　　　 ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておく
             ことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る 
 

Ｑ： 標準的な長期修繕計画はどのような内容ですか？

Ａ：〔長期修繕計画の構成〕
　  長期修繕計画の構成は、次に掲げる項目を基本とします。
       ①マンションの建物・設備の概要等
　　 ②調査・診断の概要
       ③長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方
       ④長期修繕計画の内容
       ⑤修繕積立金の額の設定

      〔長期修繕計画標準様式の利用〕
　  長期修繕計画は、長期修繕計画標準様式（国土交通省）を参考として作成します。
　  なお、マンションには様々な形態、形状、仕様等があるうえ、立地条件も異なって
     いることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて標準
     様式の内容を追加して使用します。
     また、 「長期修繕計画作成ガイドラインコメント」（国土交通省）において、次の
     とおり示されています。
　  標準様式は、標準的な構成に次のように対応しています。
      ①マンションの建物・設備の概要等 → 【様式第１号】
      ②調査・診断の概要　　　　　　　 → 【様式第２号】
      ③長期修繕計画の作成の考え方 　　→ 【様式第3-1号】
      ④長期修繕計画の内容
　     ・計画期間の設定                      → 【様式第3-1号】
　     ・推定修繕工事項目の設定 　　　→ 【様式第3-2号】
　     ・修繕周期の設定                      → 【様式第3-2号】
　     ・推定修繕工事費の算定 　　　　→ 【様式第4-3号、第4-4号】
　     ・収支計画の検討 　　　　　　　→ 【様式第4-1号、第4-2号】
      ⑤修繕積立金の額の設定 　　　　  → 【様式第５号】

Ｑ： 修繕周期は、どのように設定すればよいですか？

Ａ： 「長期修繕計画作成ガイドライン」（国土交通省）において、次のとおり示され
　　ています。

　　〔修繕周期の設定〕
　　　修繕周期は、新築マンションの場合、推定修繕工事項目ごとに、マンションの仕
　　　様、立地条件等を考慮して設定します。また、既存マンションの場合、さらに建
　　　物及び設備の劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて設定します。
　　　設定に当たっては、経済性等を考慮し、推定修繕工事の集約等を検討します。 　

Ｑ： 推定工事費の算定はどのようにすればよいですか？

Ａ： 「長期修繕計画作成ガイドライン」（国土交通省）において、次のとおり示され
　　ています。
　　〔推定修繕工事費の算定〕
　　　一　数量計算の方法
　　　　　数量計算は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代
　　　　　金内訳書、数量計算書等を参考とし、また、既存マンションの場合、現状の
　　　　　長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履
　　　　　歴、現状の調査・診断の結果等を参考とし、「建築数量積算基準・同解説
　　　　　（平成29年版）（（一財）建築コスト管理システム研究所発行）」等に準
  　　　　 拠して、長期修繕計画用に算出します。
        二　単価の設定の考え方
　　　　  単価は、修繕工事特有の施工条件等を考慮し、部位ごとに仕様を選択して、
　　　　  新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を
              参考として、また、既存マンションの場合、過去の計画修繕工事の契約実
              績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考とし
              て設定します。
　           なお、現場管理費・一般管理費・法定福利費、大規模修繕瑕疵保険の保険料
              等の諸経費及び消費税等相当額を、上記とは別途設定する方法と、前述の諸
              経費について、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価
              に含めて設定する方法があります。
         三　算定の方法
　           推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の詳細な項目ごとに、算出した数量に
              設定した単価を乗じて算定します。
　           修繕積立金の運用益、借入金の金利及び物価変動について考慮する場合は、
              作成時点において想定する率を明示します。また、消費税は、作成時点の税
              率とし、会計年度ごとに計上します。 

Ｑ： 耐震診断や耐震改修をしたいが、どこに相談したらよいですか？

Ａ： 相談については、まず、お住まいの地方公共団体（特定行政庁）や各地の専門家
     団体による相談窓口にお問い合わせください。
    （→国土交通省ＨＰ　
     http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071129_2_.html ）
    （→（財）建築物防災協会（耐震改修支援センター）ＨＰ　「耐震診断、耐震改修
     を実施する建築士事務所」一覧　http://www.kenchiku-
     bosai.or.jp/seismic/jimusyo.html）
　  都道府県や市区町村で耐震診断や耐震改修にかかる費用の助成制度が設けられてい
     る場合があります。国は、地方公共団体が行う耐震診断や耐震改修の助成につい
     て、支援の充実を図っています。詳しくは、お住まいの市区町村にお問い合わせく
     ださい。
    （→（財）マンション管理センターＨＰ（大規模修繕や耐震改修に対する地方公共
     団体の補助制度）
     http://www.mankan.or.jp/html/p04_01.html）
　  また、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は耐震改修も対象に
     していますのでご確認ください。
    （→ＨＰ　http://www.jhf.go.jp）