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長期修繕計画

新しく理事会役員になられた方や日頃疑問に思われている方のご質問と回答を記載いたします。

 川口市役所が実施した「平成25年度分譲マンション
実態調査報告書」で「長期修繕計画の有無」は68.4%
と全国89.0%、埼玉県88.4%よりも低い状態です。

長期修繕計画の有無は、マンションの快適な居住環境
を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な
修繕工事を実施することが重要となります。

先ずは、5つの質問をご紹介します。

 1.長期修繕計画は、何のために作成するのですか。

 2.標準的な長期修繕計画はどのような内容ですか。

 3.法律で定められた点検(法定点検)には、どのようなものがありますか。   (NEW)

 4.共用部分の点検にはどのようなものがありますか。

 5.保守契約による点検を行う設備にはどんなものがありますか。

Q:長期修繕計画は何のために作成するのですか。

A:長期修繕計画作成ガイドライン(国土交通省)において、次のとおり示されています。
〔長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的〕
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。
そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。
 ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、凡その時期、概算の費用等を明確にする。
 ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
 ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画
  修繕工事の円滑な実施を図る。

管理規約に定めた組合管理部分である(単棟型の場合)マンションの敷地や建物の共用部分及び附属施設を適切に維持管理するためには、定期的に保守点検を行うとともに、適時・適切に修繕工事を行うことが必要です。そのためには、修繕(改修)工事の長期的な計画を作成し、これを踏まえて修繕工事を行うことと、将来見込まれる修繕工事に必要な概算費用を算出し、各区分所有者が負担する修繕積立金の額の根拠を明らかにしておくことが重要です。 

Q:標準的な長期修繕計画はどのような内容ですか。

A:長期修繕計画作成ガイドライン(国土交通省)において、次のとおり示されています。〔長期修繕計画の構成〕長期修繕計画の構成は、次に掲げる項目を基本とします。

   ①マンションの建物・設備の概要等
   
②調査・診断の概要
   
③長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方
   
④長期修繕計画の内容
   
⑤修繕積立金の額の設定

〔長期修繕計画標準様式の利用〕
長期修繕計画は、長期修繕計画標準様式(国土交通省)を参考として作成します。
なお、マンションには様々な形態、形状、仕様等があるうえ、立地条件も異なっていることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて標準様式の内容を追加して使用します。
また、標準様式は、標準的な構成に次のように対応しています。
 ①マンションの建物・設備の概要等 → 【様式第1号】
 ②調査・診断の概要        → 【様式第2号】
 ③長期修繕計画の作成の考え方   → 【様式第3-1号】
 ④長期修繕計画の内容
  ・計画期間の設定        → 【様式第3-1号】
  ・推定修繕工事項目の設定    → 【様式第3-2号】
  ・修繕周期の設定        → 【様式第3-2号】
  ・推定修繕工事費の算定     → 【様式第4-3号、第4-4号】
  ・収支計画の検討        → 【様式第4-1号、第4-2号】
 ⑤修繕積立金の額の設定      → 【様式第5号】

そこで、専門家に調査・診断を依頼して、建物や設備等について、修繕工事等の履歴、経年に伴う劣化状況、生活様式の変化等に伴う区分所有者からの要望などの状況を把握し、その結果を基にして、①計画期間、②推定修繕工事項目、③修繕周期、④推定修繕工事費、⑤収支計画の項目について定め、必要な修繕積立金の額を算出します。
 なお、組合員からの要望等に応じて、建物や設備の性能(省エネ、バリアフリー、防犯等)を向上させる改修工事についても計画に計上することが望まれます。

Q:法律で定められた点検(法定点検)にはどのようなものがありますか。

A:一定規模以上のマンションについては、建築基準法、消防法、水道法等の法律により建物
  、設備等を定期的に調査・点検し、特定行政庁等に報告することが管理者(理事長)に義
  務付けられています。法令等で点検の時期、内容、資格者等が定められており、専門家に
  依頼して点検し、結果を報告します。年間計画をたて、それを組合員の方々に十分周知し
  たうえで実施すること、また、修繕に備えて報告書を保管しておくことが大切です。
  マンションの規模や地域によって異なりますが、次の点検等があります。
   ①特殊建築物等定期調査(建築基準法第12条第1項)
   ②建築設備定期検査(建築基準法第12条第3項)
   ③昇降機定期検査(建築基準法第12条第3項)
   ④消防用設備等点検(消防法第17条の3の3)
   ⑤専用水道定期水質検査(水道法第3条6項、第34条)
   ⑥簡易専用水道管理状況検査(水道法第3条7項、第34条の2)
   ⑦自家用電気工作物定期点検(電気事業法第39条、第42条)
   ⑧浄化槽の保守点検、清掃、定期検査(浄化槽法第7条、第10条、第11条)
  参考:詳しくは(財)マンション管理センターのホームページの「メンバー」をご覧くだ
     さい。 

Q:共用部分の点検にはどのようなものがありますか。 

A:マンションの建物・設備の状態を良好に保ち、安全で快適な生活を過ごすためには、定期
  的にかつ継続的にその状況(建物各部の不具合や設備等の作動異常など)を把握しておく
  こと、適切にその処置(消耗品の交換、作動調整、補修など)をしておくことが不可欠で
  す。また、一定規模以上のマンションでは、法令で点検の実施が義務付けられています。
  (地域によって異なります)

  マンションにおける点検は、建物や設備の異常を初期段階で捉えて、次に講ずる対策を決
  めるための重要な作業です。したがって、点検は、その内容、目的、実施時期などによっ
  て様々ですが、一般的に次のように区分しています。
   ①日常点検
   ②定期点検:法定点検、保守契約による点検及び自主点検があります。
   ③臨時点検:災害点検及び不具合点検があります。

  参考:詳しくは、「マンション管理組合による自主点検マニュアル」((財)マンション
     管理センター発行)をご覧ください。

Q:保守契約による点検を行う設備にはどんなものがありますか。

A:不具合を未然に防ぐため任意の保守契約により点検するものには、エレベーター、自動ド
  ア、オートロック設備、給水ポンプ、防犯システム、宅配ロッカー、消防用設備、機械式
  駐車場などがあります。
  保守契約は、一般的に管理会社の管理委託契約に含める場合と、製作メーカーやメーカー
  系列の保守会社などに直接契約する場合があります。契約の内容に基づいて点検を行いま
  すので、契約にあたっては、点検の頻度、部位、交換対象となる部品とその費用負担方法
  などについて、事前に、十分検討しておくことが望まれます。 

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