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長期修繕計画

新しく理事会役員になられた方や日頃疑問に思
われている方のご質問と回答を記載いたします。

川口市役所が実施した「平成25年度分譲マンシ
ョン実態調査報告書」で「長期修繕計画の有無」は68.4%と全国89.0%、埼玉県88.4%よりも低い状態です。

長期修繕計画の有無は、マンションの快適な居住環境
を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な
修繕工事を実施することが重要となります。

先ずは、5つの質問をご紹介します。(1~5:NEW)

 1.長期修繕計画や修繕積立金の額が購入時のままとなっており、修繕積立金の残高
  が極端に少ないようです。

 2.修繕積立金会計の収入には何がありますか。 

 3.推定工事費の算定はどのようにすればよいですか。 

 4.収支計画はどのように検討すればよいですか。 

 5.修繕積立金の額はどの程度必要ですか。 

Q:長期修繕計画や修繕積立金の額が購入時のままとなっており、修繕積立金の残高
  が極端に少ないようです。

A:このような事態を防ぐためには、一定期間ごとに、長期修繕計画を適切な内容と
  するように見直し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが必要です。
  平成20年6月17日に国土交通省から、マンションにおける長期修繕計画の作成 
  (又は見直し)するための標準的な様式としての「長期修繕計画標準様式」と、
  長期修繕計画の作成と修繕積立金の額の設定に関して、基本的な考え方等と「標
  準様式」を使用しての作成方法を示す「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コ
  メント」が公表されました。
  まずは、適切な内容の長期修繕計画とするため「長期修繕計画標準様式」を使用
  し、「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」を参考として長期修繕計画
  を見直すことが必要です。
  なお、見直しに当たっては、(財)マンション管理センターの「長期修繕計画作成・修繕
  積立金算出サービス」を利用して作成した概略の長期修繕計画と現状の長期修繕計画を比
  較すると、必要な見直しの判断が容易になります。

  【参考1】「長期修繕計画標準様式」及び「長期修繕計画作成ガイドライン・
   同コメント」(国土交通省ホームページ)
  (http://www.milt.go.jp/jutakukentiku/house/manseikanri.htm)
  【参考2】詳しくは、「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン活用の手引き-長期修繕
   計画と修繕積立金のチェックポイント-」((財)マンション管理センター発行)をご覧く
   ださい。

Q:推定工事費の算定はどのようにすればよいですか。

A:「長期修繕計画作成ガイドライン」(国土交通省)において、次のとおり示され
  ています。
1.〔推定修繕工事費の算定〕
 数量計算の方法
 数量計算は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳
 書、数量計算書等を参考とし、また、既存マンションの場合、現状の長期修繕計画
 を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断
 の結果等を参考とし、「建築数量積算基準((財)建築コスト管理システム研究所
 発行)」等に準拠して、長期修繕計画用に算出します。
2. 単価の設定の考え方
 単価は、修繕工事特有の施工条件等を考慮し、部位ごとに仕様を選択して、新築マ
 ンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考として、
 また、既存マンションの場合、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、
 刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定します。
 なお、現場管理費及び一般管理費は、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた
 比率の額を単価に含めて設定します。
3. 算定の方法
 推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の詳細な項目ごとに、算出した数量に設定し
 た単価を乗じて算定します。
 修繕積立金の運用益、借入金の金利及び物価変動について考慮する場合は、作成時
 点において想定する率を明示します。また、消費税は、作成時点の税率とし、会計
 年度ごとに計上します。 

 

Q:収支計画はどのように検討すればよいですか。 

A:「長期修繕計画作成ガイドライン」(国土交通省)において次のとおり、示されています。

〔収支計画の検討〕
 計画期間に見込まれる推定修繕工事費(借入金がある場合はその償還金を含む。
 以下同じ。)の累計額が示され、その額を修繕積立金(修繕積立基金、一時金、専
 用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からの繰入れ並びに修繕積立金の運用益
 を含む。以下同じ。)の累計額が下回らないように計画することが必要です。
 また、推定修繕工事項目に建物及び設備の性能向上を図る改修工事を設定する場合
 は、これに要する費用を含めた収支計画とすることが必要です。
 なお、機械式駐車場があり、維持管理に多額の費用を要することが想定される場合
 は、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けることが
 望まれます。 

Q:修繕積立金の額はどの程度必要ですか。 

A:修繕積立金の額は、計画的に行う修繕工事の実施時にその費用に充てる修繕積立
  金が不足することがないように設定します。そのためには適切な内容の長期修繕
  計画に基づくことが必要です。
  計画期間内に必要な修繕積立金の累計額は、計画期間の長期修繕計画の推定修繕
  工事費の累計額から見直した時点の修繕積立金の残高と使用料等からの繰入金の
  累計額を差し引き、借入金を加えます。必要な修繕積立金の累計額を計画期間の
  月数で割り、負担割合(一般的に管理規約で定められています。)を乗じると住
  戸当たりの必要修繕積立金の月額が算出されます。

  参考:
  1)国土交通省の平成15年度総合調査では、修繕積立金の平均額は9,066円/月・
   戸、駐車場収入等を含む平均額は10,967円/月・戸でした。
  2)(財)マンション管理センターのモデル試算によると、平成15年度の調査で
   平均的な額(使用料からの繰入を含む)13,000円/月・戸を積み立てている
   マンション(70戸8階建)が築5~9年目に見直したときは、16,000円/月・
   戸程度となります。

   詳細は、「マンション管理標準指針・コメント」(国土交通省)を参照してくだ
   さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 
 

 

 



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