長期修繕計画の見直し

自宅マンショの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。

１．長期修繕計画の作成目的
　①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、概略の時期、概算の費用等を
　　明確にする
　②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする
　③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておく
　　ことで計画修繕工事の円滑な実施を図る

２．長期修繕計画の作成の前提条件
　①推定修繕工事は、「修繕工事」を基本とする
　②区分所有者の要望など必要に応じて建物及び設備の性能を向上させる「改修
　　工事を設定する
　③計画期間において法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する

　④計画修繕工事の実施の要否、内容は、事前に調査・診断を行い、その結果に
　　に基づいて判断する

３．長期修繕計画の見直しのポイント

　①工事項目において項目の漏れはないだろうか？
　②修繕周期において適切な設定がなされているだろうか？
　③高額な費用の修繕工事が先送りされていないだろうか？
　④修繕方法において適切な工法が検討されているだろうか？
　⑤自宅マンションの特性並びに社会情勢が反映されているだろうか？

の視点が重要になります。

４．長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン活用の手引きでは計画期間
　①新築マンションは30年以上となっている
　②既存マンションは25年以上となっている
　としています。

　例えば、計画期間を40年にすると、建物や設備の殆どの取替が含まれすので長期
　修繕計画策定では建物の寿命をどれくらいの計画期間で置くかが最も重要です。

　日本建築学会建築工事標準仕様書・同解説「JASS 5鉄筋コンクリート工事」の
　1997年規定でコンクリートの耐久設計基準強度が導入されました。

　コンクリート強度が24以上あれば、「計画供用期間の級」は「標準」となり、大規
　模修繕工事不要予定期間は約65年、耐久性限界期間は約100年となるようです。
　コンクリートの劣化は約65年～約100年の間に見受けられることになるようです。
　また、計画供用期間の級で短期（18以上）にすれば、耐久性の限度は約65年です。

　そこで、60年寿命期間とし、大規模修繕工事を12年周期に置けば、大規模修繕工事
　は4回、15年周期に置けば3回で済ませることになります。即ち、大規模修繕工事の
　1回分の修繕積立金が蓄積されます。
　　※コンクリード強度の単位：Ｆ4［Ｎ/ｍ㎡］

しかしながら、川口市の「平成３０年度マンション実態調査報告書」では、長期修繕計画策定の有無は「作成している＝８０．１％」となっています。
長期修繕計画を持っていない管理組合は建物及び設備の修繕計画を改めて考え直す必
要がありそうです。

このような業務を支援できる総合コンサルタントとしてマンション管理士の採用をお
勧めしま修繕周期は適切か？　す。
当事務所が果たす役割は、ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ業務で助言・支援をいたします。