建物の区分所有等に関する法律

Ｑ： 管理組合とはどのような組織ですか？

Ａ： 区分所有法では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の
     管理を行うための団体を構成し」（第３条）と区分所有者の団体について規定して
     います。一般的には、この団体が「管理組合」といわれています。また、マンショ
     ン管理適正化法で「管理組合」を「マンションの管理を行う区分所有法第３条等に
     規定する団体等」（第２条３号）としています。

Ｑ： 共用部分の変更とは何ですか？

Ａ： 共用部分の変更とは、広義の管理から保存・管理を除いたものです。そして、共
     用部分の重大な変更（「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな
     いものを除く）」）には、集会の特別多数決議が必要になります。その際、一定の
     場合には特別の影響が及ぶ区分所有者の承諾が必要です。
     ここで「形状の変更」とは外観や構造を変えることで、「効用の変更」とは機能や
     用途を変えることです。また、共用部分の軽微な変更であれば、原則として普通決
     議で可能です。なお、軽微な変更とは、共用部分の変更のうち、その形状又は効用
     の著しい変更を伴わないものをいいます。

Q ： 敷地利用権とはどのようなものですか？

Ａ： 敷地利用権は、具体的には、敷地を目的とする所有権、地上権、賃借権、使用借
     権などによる権利です。建物の敷地全体を目的とするこれらの権利を区分所有者全
     員が共有（所有権以外の地上権、賃借権、使用借権などを共有する準共有も含まれ
     ます。）するという形態が通常です。
   【判例】
　  敷地利用権の取得につき、事後的に敷地利用権の取得を認めたものに（東京高裁
     平成２年３月２７日判決）があります。
     また、共有物分割請求においては敷地利用権も一体的に分割されるとしたものに 
    （東京地裁平成４年５月６日判決）があります。それに対し、敷地の競売に際し、
     法定地上権の成立を否定したものに（東京地裁昭和５２年１０月２７日判決）、
    （東京地裁昭和５３年２月１日判決）、（東京地裁昭和５８年８月２６日判決）、
    （東京地裁平成３年１月１７日判決），（東京地裁平成３年１月３０日判決）があ
     ります。

　  敷地利用権の内容として、不法占拠者に対し、各区分所有者は、敷地持分権に基づ
     き収去請求ができるとしたものに（福岡地裁平成７年１月２０日判決）があります
　  駐車場専用使用権につき賃借権類似の債権的利用関係であるとしたものに（京都地
     裁平成３年８月９日判決）が、何ら敷地利用権設定合意がないものとしたものに   
    （福岡高裁平成７年１２月２６日判決）があります。
　  競売対象でない敷地を誤認して評価をし、代金支払をした場合、所定の手続きによ
     る救済を受けることを怠った場合には国家賠償請求は認められないとしたものに
    （東京地裁平成１３年１２月２１日判決）があります。

 
Ｑ： 区分所有法に規定される管理者とは何ですか。また、役割を説明してください。

Ａ： 区分所有法２５条では、管理者は、規約に別段の定めがないかぎり、集会で選任
     するとしています。そして、２６条によれば、管理者は、共用部分ならびに建物の
     敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、または規約で定めた行為を行う
     権利を有し、義務を負うもので、これらの職務に関して区分所有者を代理すること
     になります。

Ｑ： 管理組合法人と通常の管理組合の違いについて説明してください。

Ａ： 管理組合が法人として権利義務の帰属主体になることによって、管理組合の内部
　  関係においても対外関係においても法律関係が明確になります。管理組合が集会、
     規約、管理者等に関する規定に従って運営されていれば、「権利能力なき社団」と
     考えられるとされていますが、法人でなければ組合名義での登記ができないことに
     なります。