区分所有法（新設）

Ｑ：「管理組合」とは、どのような組織ですか。

Ａ：区分所有法では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の
　　管理を行うための団体を構成し」（第３条）と区分所有者の団体について規定し
　　ています。一般的には、この団体が「管理組合」といわれています。また、マン
　　ション管理適正化法で「管理組合」を「マンションの管理を行う区分所有法第３
　　条等に規定する団体等」（第２条３号）としています。 

Ｑ：区分所有者の権利と義務には、どのようなものがありますか。また，誰が区分所　
　　有者であるかの判断は，どのように判断しますか？

Ａ：区分所有法では、区分所有者相互間の基本的な権利義務として、各区分所有者に
　　対し、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共
　　同の利益に反する行為を禁止するとともに、その専有部分又は共用部分の保存又
　　は改良のために必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分等の一時使用
　　を認めています。（第６条）
　　また，区分所有者とは，「区分所有権の対象である専有部分等の所有権を取得し
　　た者」をいい，民法では，所有権の移転は当事者の意思表示のみで生じます（民
　　法第１７６条）が，その所有権を第三者に対抗するには，所有権の登記を備えて
　　おく必要があります（民法第１７７条）。
　　ただ，マンション管理の現場では，管理組合が，このような登記を逐次確認する
　　ことはせず，当該区分所有者である組合員としての届出（標準管理規約３１条）
　　を求めることで，区分所有者が誰であるかを把握し，通常は，それで足ります。
　　とはいえ，第三者(利害関係人)との間で当該区分所有者としての法的地位が争わ
　　れる場面においては，区分所有者の確定は，前述のように，第三者対抗要件とし
　　ての登記に基づくことになりますので，登記名義の重要性については，各組合員
　　が十分に理解しておく必要があります。 

Ｑ：共用部分の管理とは、どのようなことですか。 

Ａ：共用部分の管理とは、区分所有建物をできるだけ長期にわたって快適、安全に使
     用し、その価値を維持し、向上させるための行為全般をいいます。共用部分の変
     更を除く、共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決めることになります。
　  マンションの管理という場合、その内容は大きく次の3つに分けられます。
       ①維持管理（メンテナンス）②生活管理（コミュニティライフ）③運営管理（
          マネジメント）です。
　　 ①維持管理（メンテナンス）とは,具体的にはマンションの共用部分である廊下
         や階段、エレベーター、駐車場、駐輪場、バイク置き場、集会所などの日常的
         な清掃、設備の点検、修繕等を指します。
       ②生活管理（コミュニティライフ）とは、共同生活にかかわる管理、具体的に
          はペット問題の解決、路上駐車への対処などをいいます。
　　 ③運営管理（マネジメント）とは、建物のメンテナンスなどに関するマンション
          の維持管理に必要な金銭の徴収・運用や、区分所有者間の合意形成等の様々な
          ルール作り、総会の運営等を指します。

Ｑ：敷地利用権とはどのようなものですか。

Ａ：区分所有法２条６項によれば、「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための
　　建物の敷地に関する権利をいう、と定義されています。
　　敷地利用権は、具体的には、敷地を目的とする所有権、地上権、賃借権、使用借
　　権などによる権利です。建物の敷地全体を目的とするこれらの権利を区分所有者
　　全員が共有（所有権以外の地上権、賃借権、使用借権などを共有する準共有も含
　　まれます。）するという形態が通常です。

Ｑ：区分所有法に規定される管理者とは何ですか。また、その役割について説明して
　　ください。

Ａ：区分所有法２５条では、管理者は、規約に別段の定めがないかぎり、集会で選任
　　するとしています。そして、２６条によれば、管理者は、共用部分ならびに建物
　　の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、または規約で定めた行為を
　　行う権利を有し、義務を負うもので、これらの職務に関して区分所有者を代理す
　　ることになります。