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大規模修繕工事の進め方


*2016年12月、川口市のある管理組合大規模修繕委員会会長    及び副会長から大規模修繕工事コンサルティングのご要請がありました。
2017年1月、準備段階の大半が既に決定されている第3回大規模修繕委員会に出席し、準備万端で優秀な方々が参加する委員会を目の当たりにして驚いたことを今でも覚えています。
その後、設計監理会社の選出、施工会社の選出をお手伝いし、2018年3月工事着工~7月末完工を経て8月末竣工図書の引き渡しが無事終了し、管理組合理事長様より「感謝状」を賜りました。

*2018年6月、さいたま市にある分譲マンションから大規模修繕工事コンサルティング委託を承りました。
  コンサルティングは、大規模修繕委員会の支援が主な業務と
  しての特定契約業務となり、進捗状況は工事段階が2020年
  12月で終了し、2021年2月に長期修繕計画の見直しが完成
  して最後に竣工図書と保証書を受領して完工になります。
  なお、2月理事会時に管理組合理事長様より「感謝状」を賜 
  りました。

*2019年9月、(公財)マンション管理センターは「マンション650万戸時代の欠かせぬパートナー 
~マンション管理士
奮闘集~」を発行。

小山マンション管理士事務所が寄稿しました「一期一会で管理組合の運営を支援する」がその1篇として
選出されました。

一期一会とは、初めての出会いの場で「最高のおもてなし」を持ってご支援申し上げますとの意志です。

 

1.建物修繕の適正化に役立つ「簡易劣化調査診断」のすすめ

 (1)管理組合の悩み
    ①管理会社の提案
     国土交通省が提案する12年周期の大規模修繕工事を参考に、管理会社から
     提案される事前調査・費用及び簡易の劣化診断報告書を基礎とした大規模修
             繕工事提案に際し、建物の事前調査や大規模修繕工事の実施時期・工事費の
     妥当性を判断
             しなければならない管理組合の理事長は悩みます。
    ②大規模修繕工事に悩む理事長
    ・大規模修繕工事の実施時期は、何時が適正なのかを教えてください
    ・大規模修繕工事の費用は、いくらぐらいが適正なのかを教えてください

 (2)理事長のお悩みを解決する方策
    ①当事務所が提唱する「簡易劣化調査診断」の採用
    ・劣化調査期間:2日間(100世帯以下)
    ・調査報告内容:一級建築士の評価報告書(調査後30日以内)
            a.小修繕及び補修工事で短期間の建物環境を維持する
            b.計画的な大規模修繕工事で長期間の建物環境を維持する
       ②管理組合の利点
    ・報告書を基礎に小修繕や補修で工事をしながら建物環境を整備する
    ・大規模修繕工事の時期を何年か遅らせ、修繕積立金を有効的に活用する
    この簡易劣化診断は昨年夏以降3回の「簡易劣化調査診断」を受注しました。

 (3)修繕の定義(改修によるマンション再生手法に関するマニュアル:国土交通省出典)
     ①改修:現状レベルを現時点で臨まれるレベルまで回復させる
     ②修繕:現状レベルを新築当初のレベルまで回復させる
     ③補修:現状レベルを実用上支障のないレベルまで回復させる

 (4)大規模修繕工事を適正及び有効に進めるポイント
     ①建物を長寿命にする長期修繕計画の見直しを図る
     ②理事会を支援する業務推進体制を作る 
     ③競争原理を導入して有効な工事費を計画する
     ④行政の補助金活用で修繕積立金に余裕をもたせる    
     ⑤組合員が納得できるパートナーを選出する
     ⑥次の大規模修繕工事のため竣工図書等を整備する
    ことであると思います。

 (5)管理組合の合意形成
   大規模修繕工事は高額費用が必要となりますので、管理組合での「合意形成
   を大切にする必要があります。
   即ち、説明会及び総会並びに議事録を活用することが重要です。

2.大規模修繕の進め方

大規模修繕工事を執行する理事会は、総会の承認議決を得るための「4つの段階」
を検討します。

 ①準備の段階 長期修繕計画を前提とした大規模修繕工事の発注方式を決める
 ②選出の段階 大規模修繕工事を成功に導いてくれるパートナーを選出する
 ③施行の段階 修繕設計に沿った工事を行い、その工事内容を監理する 
 ④竣工の段階 竣工図書等や保証書の書類を受領し、アフターサービスの確認をする

この各段階で発生する業務を検討し、約2年の期間を継続的に、且つ専門的に支援する理事会の諮問機関である「専門委員会」を設置することが必要と考えられます。

次に、調査・診断や修繕設計(設計図、仕様書、数量計算書、工事費内訳書作成等)を担っていただく専門家、また工事を担っていただく専門家を選出することになります。
この専門家の選出には競争原理の導入や選出のための業務設計が必要になりますが、
これらの業務を担う「総合コンサルタント」の採用も重要な判断となると思います。

当事務所が果たす役割は、コンサルティング業務で「設計監理事務所及び施行会社」選出の補助をいたします。

 具体的な業務項目
 ・大規模修繕発注方式の説明・提案
 ・大規模修繕工事の業務内容とスケジュールの説明・提案
 ・設計監理会社候補社の選定の説明・提案(設計監理方式を採用した場合)
 ・施工会社候補社の選定の説明・提案(設計監理方式を採用した場合)

 

ここでは弊社業務支援の料金についてご案内いたします。

基本料金表
大規模修繕工事総合コンサルティング(月単位)

¥50,000~

設計監理会社選出業務支援(業務単位)¥150,000~
施工会社選出業務支援(業務単位)

¥150,000~

※マンションの戸数・形態(タワー型・単棟型・複合用途型)に応じて変動します。
※マンションを調査のうえ、事前に見積書を提出いたします。
​※消費税は別途承ります。

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