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大規模修繕工事

大規模修繕工事の進め方

お悩みの理事長に閃いた知恵!

国土交通省が提案する12年周期の大規模修繕工事を参考に、管理会社から再三提出される建物劣化診断報告書を基礎とした大規模修繕工事実施提案書に際し、大規模修繕工事の実施時期や工事費の妥当性を判断しなければならない理事長は、第三者の専門家であるマンション管理士に支援の要請をします。

理事長の支援内容は、
 ①大規模修繕工事の実施時期は、何時が適正なのかを教えてください
 ②大規模修繕工事の費用は、いくらぐらいが適正なのかを教えてください

このような理事長のお悩みに応えられる方法があります!
当事務所が提唱する「簡易な劣化調査診断」を行い、一級建築士の評価報告書から

 ①小修繕工事または、補修工事で実施
 ②大規模修繕工事の実施

第三者の専門的な劣化調査診断の後、報告書を基礎に小修繕や補修で工事をしながら大規模修繕工事の時期を何年か遅らせ、修繕積立金を有効的に活用する考え方のようです。
当事務所は、昨年夏以降3回の「簡易劣化調査診断」を受注しました。

※修繕の定義(改修によるマンション再生手法に関するマニュアル:国土交通省出典)
 ①改修:現状レベルを現時点で臨まれるレベルまで回復させる
 ②修繕:現状レベルを新築当初のレベルまで回復させる
 ③補修:現状レベルを実用上支障のないレベルまで回復させる

そして、大規模修繕工事を迎えての大規模修繕工事を適正、且つ有効に進めるポイントは、
 ①建物を長寿命にする長期修繕計画の見直しを図る
 ②理事会を支援する業務推進体制を作る 
 ③競争原理を導入して有効な工事費を計画する
 ④行政の補助金活用で修繕積立金に余裕をもたせる    
 ⑤組合員が納得できるパートナーを選出する
 ⑥次の大規模修繕工事のため竣工図書等を整備する
ことであると思います。

尚、大規模修繕工事は高額費用が必要となりますので、管理組合での「合意形成」を大切に
する必要があります。即ち、説明会及び総会並びに議事録を活用することが重要です。

先ずは、理事会は総会の承認議決を得るための「4つの段階」を検討します。

 ①準備の段階 長期修繕計画を前提とした大規模修繕工事の発注方式を決める
 ②選出の段階 大規模修繕工事を成功に導いてくれるパートナーを選出する
 ③施行の段階 修繕設計に沿った工事を行い、その工事内容を監理する 
 ④竣工の段階 竣工図書等や保証書の書類を受領し、アフターサービスの確認をする

この各段階で発生する業務を検討し、約2年の期間を継続的に、且つ専門的に支援する理事会の諮問機関である「専門委員会」を設置することが必要と考えられます。

次に、調査・診断や修繕設計(設計図、仕様書、数量計算書、工事費内訳書作成等)を担って
いただく専門家、また工事を担っていただく専門家を選出することになります。
この専門家の選出には競争原理の導入や選出のための業務設計が必要になりますが、これらの業務を担う「総合コンサルタント」の採用も重要な判断となると思います。

当事務所が果たす役割は、コンサルティング業務で「設計監理事務所及び施行会社」選出の補助をいたします。

 具体的な業務項目
 ・大規模修繕発注方式の説明・提案
 ・大規模修繕工事の業務内容とスケジュールの説明・提案
 ・設計監理会社候補社の選定の説明・提案(設計監理方式を採用した場合)
 ・施工会社候補社の選定の説明・提案(設計監理方式を採用した場合)

 

ここでは弊社業務支援の料金についてご案内いたします。

基本料金表
大規模修繕工事総合コンサルティング

¥300,000~

設計監理会社選出業務支援¥150,000~
施工会社選出業務支援

¥150,000~

※マンションの戸数・形態(タワー型・単棟型・複合用途型)に応じて変動します。
※マンションを調査のうえ、事前に見積書を提出いたします。
​※消費税は別途承ります。

ご不明な点がございましたらお気軽にお問合せください。

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