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管理規約・使用細則

管理規約・使用細則

管理費や修繕積立金は、管理組合に必ず納入しなければなりませんか。管理組合への債権と相殺できますか。 

管理規約や使用細則が自宅マンションに備わっていなくても法令で罰せられることはありません。
埼玉県分譲マンション全体では9.2%(平成22年度調査)の管理組合が管理規約を所有しておりません。

管理規約や使用細則は各自宅マンションの生活規範=個別ルールですが、このルール
がトラブル解決で引き起こされる究極的な「訴訟の場」で大きな役割を果たすことに
なるようです。

先ずは、5つの質問をご紹介します。(NEW=2022年1月新記載:1~5)

 1.管理規約とは何ですか。  

 2.管理費や修繕積立金は、管理組合に必ず納入しなければなりませんか。管理組合
   への債権と相殺できますか。 

 3.区分所有者が管理組合に支払う費用には、どのようなものがありますか 。

 4.義務違反とはどのようなことですか。 

 5.専有部分のリフォームについて、管理組合としての対応はどのようにしたらよい
   ですか。 

 

Q:管理規約とは何ですか。 

A:管理組合の主な業務としては、定期点検など共用部分の維持管理業務、総会の開催
  など管理運営業務、会計業務(管理費等の出納、予算及び決算)、事務処理業務
  (契約、管財・修繕計画、広報・調査、庶務)などが挙げられます。
  標準管理規約第32条は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のための次のよ
  うな業務を管理組合の業務としています。

  ①管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒、ごみ 
   処理
  ②組合管理部分の修繕
  ③長期修繕計画の作成、変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
  ④建替えに掛かる合意形成に必要となる事項の調査
  ⑤宅建業者から交付された設計図書(適正化法103条)の管理
  ⑥修繕等の履歴情報の整理、管理
  ⑦共用部分の火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
  ⑧区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると
   認められる管理行為
  ⑨敷地、共用部分等の変更、運営
  ⑩修繕積立金の運用
  ⑪官公署、町内会等との渉外業務
  ⑫マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持・
   向上に関する業務
  ⑬広報、連絡業務
  ⑭管理組合消滅時における残余財産の清算
  ⑮その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務   


Q:管理費や修繕積立金は、管理組合に必ず納入しなければなりませんか。管理組合へ 
  の債権と相殺できますか。 

A:管理組合が、敷地および共用部分等の管理を行うに当たって必要となる経費は、管
  理組合の構成員である区分所有者が負担すべきものですので、管理費や修繕積立金
  を必ず管理組合に納入しなければなりません。双方の債権が契約上の金銭債権であ
  る場合には相殺が可能であるのが原則ですが、裁判例では、管理費等との相殺につ
  いては消極的です。 
 

Q:区分所有者が管理組合に支払う費用には、どのようなものがありますか 

A:標準管理規約によれば、区分所有者が支払う費用は、管理費、修繕積立金(標準管  
  理規約第25条)、駐車場使用料その他の敷地および共用部分の使用料(標準管理
  規約第15条)などの費用があります。 

Q:義務違反とはどのようなことですか。 

A:区分所有法6条1項は、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管
  理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と区
  分所有者の権利義務について定めています。これに反する行為が共同利益背反行為
  に当たり、義務違反行為とも言っています。なお、この規定は、専有部分の占有者
  にも準用されます。


Q: 専有部分のリフォームについて、管理組合としての対応はどのようにしたらよい
  ですか。 

A:専有部分の工事であっても、共用部分や周辺住戸に影響を与える可能性があります
  ので、標準管理規約では、区分所有者が専有部分の修繕等を行う場合は、事前に、
  管理組合(理事長)に申請して承認を得たり、届け出をするなどの手続きをとるこ
  ととしています。
  標準管理規約には、専有部分の修繕等について定めています(第17条)。専有部
  分の修繕等で共用部分や他の専有部分に影響を与えれるおそれのあるものを行おう
  とするときは、理事長にその旨を申請し書面による承認を得ることとし、理事長
  は、理事会の決議によりその決定をしなければなりません。そして、理事長または
  その指定を受けた者は、工事の実施状況を正確に把握し対処するため、必要な範囲
  内において区分所有者が行う専有部分に係る工事の現場に立ち入り、必要な調査を
  行なうことができるとしています。
  また、標準管理規約は、「区分所有者は、専有部分の増改築又は建物の主要構造部
  に影響を及ぼす行為はできない」とした上で、専有部分の修繕は共用部分に関係し
  てくる場合もあることから、専有部分の修繕等に係わる共用部分の工事も、理事長
  の承認を得ることで実施を可能とすると規定しています(第17条4項、同条コメ
  ント)。さらに、工事の制限に関する基本的な考え方として、工事が躯体への影
  響、防火や防音への影響、耐力計算上の問題のほか他の区分所有者への影響を考慮
  して承認するか否かを判断することが示されていますので、これらを十分に参考に
  して理事会で判断することが望まれます。コメントでは、この判断を行う際には専
  門的知識を有する者(マンション管理士、建築士等)の協力を得ることなどを考慮
  すること、この承認があった場合は、工事等の内容を掲示するなどして他の区分所
  有者等への周知を図ることが適当であることなどとしているところです。
  区分所有者がこの承認を受けないで修繕工事等を行った場合、理事長はその是正の
  ために必要な勧告・指示・警告や差止め、排除または原状回復のための必要な措置
  をとることができるとしています(標準管理規約第67条)。 

 
  

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