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管理規約・使用細則(更新)

管理規約・使用細則(更新)

 

管理規約や使用細則が自宅マンションに備わっていなくても法令で罰せられることはありません。
埼玉県分譲マンション全体では9.2%(平成22年度調査)の管理組合が管理規約を所有しておりません。

管理規約や使用細則は各自宅マンションの生活規範=個別ルールですが、このルール
がトラブル解決で引き起こされる究極的な「訴訟の場」で大きな役割を果たすことに
なるようです。

先ずは、5つの質問をご紹介します。(1~5:NEW)

 1.管理規約とは何ですか。

 2.使用細則の位置づけについて、説明してください。

 3.一旦納入した管理費等は、返還してもらえないのですか。 

 4.義務違反とはどのようなことですか。 

 5.ペットの飼育が禁止されているマンションですが、理事会として飼育の容認検
   討しています。どのようにしたらよいですか。 

 

Q:管理規約とは何ですか。 

A:管理規約は区分所有者がそのマンションにおける専有部分や共用部分について、
  また、共同生活を快適に営むために定められる各マンション個別のルールです。
  区分所有者及び専有部分の占有者(賃借人など)は、区分所有法と同様にこの管
  理規約も守らなければなりません。
  マンションの基本原則を定めた法律としては、区分所有法がありますが、実際に
  広範多岐にわたるマンションの実情にあった管理運営を組織的かつ合理的に行い、
  良好な共同生活秩序を維持していくため、「マンションの憲法」として管理規約
  が必要です。各マンションの管理のためのルールとしてはこの管理規約のほかに
  使用細則等があります。   


Q:使用細則の位置づけについて、説明してください。

A:管理規約に基づいて、管理規約を補完するために定めるもので、マンションの利
  用や生活のルールに係わる内容をきめ細かく分かりやすく定めるものです。
  標準管理規第約18条のコメントでは、次のように記載されています。
  「使用細則で定める事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等
  専有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、
  共用部分の使用方法や対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使
  用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項」としています。
  その他専有部分の修繕などもあげられます。
  なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定
  める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある」としています。

   

Q:一旦納入した管理費等は、返還してもらえないのですか。

A:一旦納入した管理費等は、納入額等に誤りがあったときを除き返還されません。
  標準管理規約第60条第5項では、管理費等および使用料の返還請求できないこ
  とを定めています。
  各区分所有者が納入した管理費や修繕積立金は、管理組合が団体的に所有してい
  るとされています。法律的には総有的又は合有的に区分所有者全員に帰属し各区
  分所有者はこの持分を有しているとしています。これにより区分所有権が譲渡さ
  れたときは、管理組合員の構成員としての地位はその持分を含めて譲受人にその
  まま引き継がれるとしています。
  区分所有者関係が存在している限り区分所有者の管理組合からの脱退することは
  ありえなく、組合員の交代が起こるだけですので脱退などの理由で管理費等の払
  い戻しは請求できません。 

Q:義務違反とはどのようなことですか。

A:区分所有法6条1項は、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の
  管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」
  と区分所有者の権利義務について定めています。これに反する行為が共同利益背
  反行為に当たり、義務違反行為とも言っています。なお、この規定は、専有部分
  の占有者にも準用されます。 
  標準管理規約では、区分所有法第6条第1項に定める共同の利益遵守義務に反す
  る行為者、つまり義務違反者に対する措置を定めています。区分所有法の第57
  条から第60条までの定めに基いた必要な措置をとることができるとしています。
  (第66条)これは、区分所有法の確認規定です。
  この義務違反者となる者は、区分所有者または専有部分の占有者(主に賃借人)
  がこれに当たります。「建物の管理または使用に関し」とは、単に“建物”だけで
  なく“敷地”や“附属施設”の管理または使用に関するものも含むと解されています。
  また「共同の利益」とは、単に共同財産の物理的維持・保全の観点からの利益の
  みならず、広く共同生活秩序の維持の観点からの利益も含むとされています。
  管理標準指針での標準的な対応は、標準管理規約と同趣旨の規約が置かれている
  こととしています。 

Q: ペットの飼育が禁止されているマンションですが、理事会として飼育の容認検討
  しています。どのようにしたらよいですか。

A:管理組合で専門委員会等を設け、アンケート等により組合員の意思を集約しまし
  ょう。飼育を認める意見が多いのであれば、なぜ飼育を認めるのかを広報等によ
  り充分啓発しましょう。また、反対する組合員が居れば話し合いの場を設け、十
  分論議を尽くしましょう。
  そのうえで、飼育を認める合意が醸成されるまで粘り強く対応する必要がありま
  す。飼育を認めるにあたっては、規約を改正し、飼育者に共同の利益に反しない
  行動を求めて細かいルールづくりをしましょう。

 

 
  

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