建物・設備の維持管理

Q : 法律で定められた点検（法定点検）にはどのようなものがありますか。

Ａ：一定規模以上のマンションについては、建築基準法、消防法、水道法等の法律によ
    り、建物、設備等を定期的に調査、点検し、特定行政庁等に報告することが管理者 
   （理事長）に義務付けられています。法令等で点検の時期、内容、資格者等が定めら
    れており、専門家に依頼して点検し、結果を報告します。年間計画をたて、それを
    組合員の方々に十分周知したうえで実施すること、また、修繕に備えて報告書を保
    管しておくことが大切です。マンションの規模や地域によって異なりますが次の点
    検等があります。
　  ①特殊建築物等定期調査（建築基準法第12条第1項）
　  ②建築設備定期検査（建築基準法第12条第3項）
     ③昇降機定期検査（建築基準法第12条第3項）
     ④消防用設備等点検（消防法第17条の3の3）
     ⑤専用水道定期水質検査（水道法第3条6項、第34条）
     ⑥簡易専用水道管理状況検査（水道法第3条7項、第34条の2）
     ⑦自家用電気工作物定期点検（電気事業法第39条、第42条）
     ⑧浄化槽の保守点検、清掃、定期検査（浄化槽法第7条、第10条、第11条）参考：
    詳しくは（財）マンション管理センターのホームページの「メンバー」をご覧
    ください。 

Ｑ： 長期修繕計画は何のために作成するのですか。 

Ａ： 「長期修繕計画作成ガイドライン」（国土交通省）において、次のとおり示され　
　　ています。
     〔長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的〕
　   マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な
      修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図
      る改修工事を行うことも望まれます。
　   そのためには次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて
      修繕積立金の額を設定することが不可欠です。
　     ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等
          を明確にする。
　     ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
　     ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくこ
         とで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。  
 

Ｑ：大規模修繕工事の資金が不足している場合はどうすればよいですか。 

Ａ： 大規模修繕工事にあたって資金が不足する場合の対処には、区分所有者から一時
      金を徴収する、金融機関から融資を受ける、これらを併用するの３通りがありま
      す。なお、修繕工事に優先順位をつけ、資金に応じた修繕だけとする、資金が十分
      になるまで修繕を先送りするという方法もありますが劣化が進捗するなど望ましく
      ありません。いうまでもなく、長期修繕計画に基づいた修繕積立金の額を積み立
      て、資金の準備をしておくことが必要です。
　   一時金の徴収や融資は、各区分所有者の事情を踏まえ十分に検討することが必要で
      す。負担額が少額であれば一時金でもよいという場合もあるでしょうが、金額が大
      きくなると融資を検討することも必要となるでしょう。融資を受けた場合でも、返
      済金が通常の積立金に上乗せされて負担が増加しますので、一時金と借入金のバラ
      ンスよい併用をご検討ください。
　   融資は、住宅金融支援機構にマンション共用部分リフォーム融資があり、一定の条
      件を満たせば法人でなくても管理組合として融資が受けられます。制度の詳細は、
      住宅金融支援機構のホームページを閲覧するか、窓口に問い合わせてパンフレット
      などを入手してください。また、同様の制度がある民間金融機関もあります。
　   一時金を徴収する場合の各戸の負担額は、管理規約の修繕積立金の負担割合の定め
      によりますが、一般的には専有面積按分によるものが多いようです。また、融資を
      受けた場合の返済金の負担額も同様に修繕積立金の負担割合によります。
       参考：（独）住宅金融支援機構（→ＨＰ　http://www.jhf.go.jp） 

Ｑ：工事の完了時及び完了後はどんなことに注意すればよいですか。 

Ａ：工事が予定通りすべて終わった場合、その終了を管理組合として立ち合い検査した
     上で、工事の完了を組合員等の全員に周知させることが必要です。また、「工事完
     了報告会」も開催すべきです。
     「工事完了報告会」は、工事完了までの経過、精算（追加工事等変更の内容と工事
     費の増減）、新しい設備の使用方法や注意点、アフターサービス、定期点検、瑕疵
     の処理の方法等について、組合員等への報告及び説明を行います。また、工事によ
     っては、保証書（防水等）の受領します。
　  また、施工会社から引き渡された修繕工事の設計図書、保証書などは整理して、既
     存の書類とともに保管することが必要です。 

Ｑ： 保管する設計図書とは具体的にどのようなものですか。 

Ａ： マンション管理適正化法の施行により、平成13年８月以降に建設工事が完了した
      マンションでは、その専有部分が最初に分譲されたときから１年以内に、売主から
      仕様書、平面図、構造計算書などの設計図書（注）が引き渡されていますので、組
      合員等が閲覧できる状態で大切に保管します。適用前で設計図書が揃っていない場
      合は、売主に問い合せて入手するようにしてください。売主にも保管されていない
      場合は、修繕工事の際に必要な図面を作成することをご検討ください。
　   また、敷地の測量図、確認通知書（確認済証）等の法令関係書類、販売のパンフレ
      ットなども同様に保管しておくことが望まれます。
      なお、図面は、閲覧による傷みや貸出しによる紛失を防ぐために、コピーや電子デ
      ータ化（ＣＤなど）することが望まれます。
       参考：1)マンションの管理の適正化の推進に関する法律第103条
　　　　　（設計図書の交付）、管理適正化施行規則第102条
                2)マンション標準管理規約第32条（業務）第五号、関係コメ
　　　　　   ント⑤
　　　       3)マンション管理標準指針・コメント（設計図書の保管・閲覧）
                （注）設計図書（管理適正化施行規則第102条）
　　工事が完了した時点の建物及びその附属施設（駐車場、公園、緑地
　　及び広場並びに電気設備及び機会設備を含む。）
　　　  1）付近見取図
　　　  2）配置図
　　　  3）仕様書（仕上げ表を含む。）
　　　  4）各階平面図
　　　  5）二面以上の立面図
　　　  6）断面図又は矩計図
　　  　7）基礎伏図
　　  　8）各階床伏図
　　  　9）小屋伏図
　　  　10）構造詳細図
　　　  11）構造計算書