管理規約・使用細則

Q : 敷地や共用部分の使用をする場合の留意点は何ですか？

Ａ：敷地や共用部分は、区分所有者全員の共有であるため全員がその通常の用法に従っ
   た使用が求められ、勝手な使い方は許されません。（区分所有法第１３条、標準管理
   規約第１３条）例えば、数個の専有部分に通じる廊下について、各共有者は基本的に
   通行のためにだけ使用することができ、物品を置くために使用することはできません
　また、標準管理規約では、専用庭やバルコニーなどを特定の区分所有者が敷地の一部
　や共用の一部を特定の目的のために排他的に使用できると定めています。（第１４
　条）この部分を専用使用部分といい、専用使用部分を使う権利のことを専用使用権と
　いいます。これは規約に定めることで設定できます。
　標準管理規約同条コメントでは、バルコニー等については専有部分と一体として取り
　扱うことが妥当として専用使用権を定めたとしています。また、専用使用権は対象が
　敷地又は共用部分等の一部であるため、それぞれの通常の用法に従い使用すべきとし
　ています。しかし、管理のために必要な範囲での他者の立入りを受けることがある等
　の制限が伴なうとしています。工作物の設置禁止や外観・用途の変更禁止などを使用
　細則等で定めて置くことが望ましいとしています。

Ｑ： 一旦納入した管理費は、返還してもらえないのですか？ 

Ａ： 各区分所有者が納入した管理費や修繕積立金は、管理組合が団体的に所有してい
　 るとされています。法律的には総有的又は合有的に区分所有者全員に帰属し各区分
    所有者はこの持分を有しているとしています。これにより区分所有権が譲渡された
    ときは、管理組合員の構成員としての地位は、その持分を含めて譲受人にそのまま
    引き継がれるとしています。
　 区分所有者関係が存在している限り区分所有者の管理組合からの脱退することはあ
    りえなく、組合員の交代が起こるだけですので脱退などの理由で管理費等の払い戻
    しは請求できません。 
 

Ｑ： 使用細則の位置付けについて説明してください。

Ａ： 標準管理規第約１８条のコメントでは、次のように記載されています。
　 「使用細則で定める事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専
    有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共
    用部分の使用方法や対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使用に
    関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項」としています。その他
    専有部分の修繕などもあげられます。
　 なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定め
    る方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある」としています。

Ｑ： 管理規約でﾍﾟｯﾄの飼育は禁止ですが、絶対にﾍﾟｯﾄを飼ってはいけないのですか？

Ａ： 管理組合によっては、管理規約で小鳥や観賞魚の飼育を認めている場合があるよ
    うですが、犬や猫の場合は、鳴き声や臭いで他人に迷惑をかける恐れがあること
    や、マンションの構造が飼育に不向きである等の理由から、ペット飼育禁止規定が
    設けられることが多いのです。禁止されているにも関わらず、犬や猫を飼うことは
    ルール違反であり、共同の利益に反する行為ということになります。
　マンション管理標準指針では、ペット飼育の可否を管理規約に定め、飼育容認の場合
   は使用細則等によりルールを定めていることが標準的な対応としています。 

Ｑ： 管理規約は誰に対して効力を有しますか？

Ａ： 区分所有者はもちろん、売買や相続などにより新たに区分所有者となった人に
    も、管理規約は効力を有します。
    区分所有者でなくとも、生活を共にする区分所有者の家族等の同居者や区分所有者
    から部屋を借りて使用してる者にも、管理規約は有効です。
    共同生活のルールや部屋の使用方法などについて管理規約に定めていれば、これを
    守らなくてはなりません。