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管理規約・使用細則

管理規約・使用細則

 新しく理事会役員になられた方や日頃疑問に思われている方のご質問と回答を記載いたします。

管理規約や使用細則が自宅マンションに備わっていなくても、法令で罰せられることはありません。
埼玉県分譲マンション全体では9.2%(平成22年度調査)の管理組合が管理規約を所有しておりません。

管理規約や使用細則は各自宅マンションの生活規範=
個別ルールですが、このルールがトラブル解決で引き起こされる究極的な「訴訟の場」で大きな役割を果たすことになるようです。

先ずは、5つの質問をご紹介します。                 (2~5:NEW)

 1.管理規約と使用細則とは、何ですか。

 2.管理規約は、誰に対して効力を有しますか。賃借人や、途中購入者にも有効ですか。 

 3.個人財産の専有部分を修繕するのに、なぜ管理組合承認を受ける必要があるのですか。

 4.敷地内に不法駐車する組合員がいますが、どのような対策がありますか。

 5.水漏れ原因調査のために専有部分立入を請求された場合、拒絶することができますか。 

 

Q:管理規約と使用細則とは、何ですか?

A:管理規約は区分所有者がそのマンションにおける専有部分や共用部分について、又、共同
  生活を快適に営むために定められる各マンション個別のルールです。
  区分所有者及び専有部分の占有者(賃借人など)は、区分所有法と同様にこの管理規約も
  守らなければなりません。 

  マンションの基本原則を定めた法律としては、区分所有法がありますが、実際に広範多岐
  にわたるマンションの実情にあった管理運営を組織的かつ合理的に行い、良好な共同生活
  秩序を維持していくため、「マンションの憲法」として管理規約が必要です。
  各マンション管理のためのルールとしてはこの管理規約のほかに使用細則等があります。

  使用細則は管理規約に基づいて、管理規約を補完するために定めるもので、マンションの
  利用や生活のルールに係わる内容をきめ細かく分かりやすく定めるものです。
   

Q:管理規約は誰に対して効力を有しますか。賃借人や、途中購入者にも有効ですか。

A:区分所有者は、管理組合の構成員ですので、当然管理規約の効力が及びます。また、包括
  承継人(相続による)や特定承継人(売買等による)は、新たに区分所有者となりますの
  で、この場合の規約の効力について区分所有法第46条に定めています。同条には、規約
  及び集会の決議は特定承継人に対しても効力を有するとしていますので、管理規約は特定
  承継人及び包括承継人にも効力が及ぶことになります。
  同条の2項には、占有者(賃借人)は、建物又はその敷地若しく若しくは附属施設の使用
  方法について、区分所有者が規約又は集会の決議にもとづいて負う義務と同じ義務を負う
  と定めています。つまり占有者も管理規約の定めに従う義務があることになります。(な
  お、占有者は「建物またはその敷地若しくは附属施設の使用方法」以外の管理費等の支払
  い義務を負うことはありません。)  

Q:個人財産の専有部分を修繕するのに、なぜ管理組合承認を受ける必要があるのですか。

A:マンションは専有部分が互いに接しているという構造にあり、専有部分におけるリフォー
  ムをめぐるトラブルが多いことから標準管理規約では、この紛争等を未然に防止し、建物
  全体への影響も考慮するとの観点からこのような取扱が定められています。
  また、専有部分の修繕等の実施が共用部分に関係してくる場合であっても、それが共用部
  分の変更にあたらないときは、共用部分の管理に当たる事項として、区分所有法第18条
  2項の規定により、規約で、集会の決議に代えて別の方法によることを定めることが認め
  られているので、その「別の方法」として、標準管理規約第17条の規定により理事長の
  承認により工事を実施できるものとされているところです。

Q:敷地内に不法駐車する組合員がいますが、どのような対策がありますか。

A:不法駐車は、管理組合の抱える大きな悩みの一つですが次のような対策が考えられます。
  ①不法駐車を行わないよう広報等により理解を求める。
  ②規制看板や注意看板を要所要所に設置する。
   また、駐車禁止文字やゼブラゾーンを路面に標示する。
  ③フラワーポット等の障害物を置いて、駐車できないようにする。
  ④役員や居住者による夜間・休日の見回りを行う。
  ⑤不法駐車車両があったとき、次のことを行う。
   ・不法駐車車両のワイパーに「警告票」を挟んで注意を促す
   ・ナンバーを控えておく。
    「警告票」は直接車に糊付けしたりすると器物破損等のトラブルになったりするので
    注意が必要です。
  ⑥警察の協力を仰ぎ交通安全キャンペーン等を実施する。
  ⑦駐車場不足が原因の場合は、増設を検討する。

Q:水漏れ原因調査のために専有部分立入を請求された場合、拒絶することができますか。
A:区分所有法第6条2項には、各区分所有者が共用部分または自己の専有部分の保存や改良
  のため又は共用部分の保存、改良のために必要な範囲の限り、他の区分所有者の専有部分
  や共用部分へ立ち入ること(立入り請求権)を定めています。
   また、標準管理規約は、管理を行う者が、必要な範囲内で立ち入ることができ、正当な
  理由なく拒絶できないとし、正当理由がない請求拒絶による損害発生に対し、拒絶者の損
  害賠償義務を規定しています。 裁判例として、マンションでの漏水の点検・修理のため
  専有部分への立入りを請求した場合、正当な事由なくこれを拒絶したことは不法行為に当
  たるとされたものがあります。(大阪地判 昭和54年9月28日)。さらに、同条で
  は、災害や事故等が発生した場合(例えば専有部分における大規模な水漏れ等)で、緊急
  に立ち入らないと共用部分等や他の専有部分に対し、物理的に、または機能上重大な影響
  を与えるおそれがあるときは、理事長やその委任を受けた者は、専有部分や専用使用部分
  に立ち入ることができるとしているところです。なお、立入りした者は、立入り個所の原
  状回復をしなければなりません(標準管理規約23条)

  【判例】
  漏水事故につき給水管の点検修理のための立ち入りを拒否することが不法行為に当たると
  したものに(大阪地判 昭和54年09月28日)があります。 

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